Die Unterhaltungspflicht umfasst die Verpflichtung, den baulichen Zustand des Gebäudes überprüfen zu lassen, wobei sich diese Überprüfung auf alle Gefahren erstrecken muss, mit denen nach der Lebenserfahrung zu rechnen ist, und sich nicht auf die Feststellung mehr oder minder offensichtlicher Mängel beschränken darf. Dieser Verpflichtung genügt ein Grundstücksbesitzer, wenn er mit der Kontrolle einen zuverlässigen Fachmann beauftragt, diesen sachgerecht instruiert und hinsichtlich seiner Zuverlässigkeit im Allgemeinen beaufsichtigt.

Sonst ist für den Schadensfall von Bedeutung, dass nach dem Gesetz für den Geschädigten der Beweis des ersten Anscheins gilt, da nach der allgemeinen Lebenserfahrung davon ausgegangen werden muss, dass ein Gebäude fehlerhaft errichtet oder unterhalten worden ist, wenn sich von diesem Gebäude Teile gelöst haben. Dies gilt nur dann nicht, wenn außergewöhnliche Wetterverhältnisse, mit deren Auftreten allenfalls selten gerechnet werden muss, das Ablösen der Gebäudeteile verursacht haben. Von außergewöhnlichen Wetterverhältnissen kann aber dann nicht die Rede sein, wenn schadenverursachend Gewitterböen mit einer Windstärke von 7 bis 9 Beaufort waren. Zwar liegt dann Sturmstärke vor, die allgemein aber nicht so außergewöhnlich ist.

In dem konkreten Schadenfall (Urteil des OLG Düsseldorf vom 20.12.2002 – Az.: 2211 76/02) hatte der Grundstücksbesitzer nun eine für ihre gute Arbeit bekannte Dachdeckerfirma damit beauftragt, alle drei Monate die Dachflächen zu begehen und zu warten. Damit hatte er einen geeigneten Fachmann ausgewählt und mit der ihm obliegenden Überprüfung betraut. Zwar sollte nach dem Wartungsvertrag in erster Linie die Dichtigkeit des Daches sichergestellt werden. Jedoch war der beauftragte Fachunternehmer weiter verpflichtet, nach der Dachbesichtigung ein kurzes Wartungsprotokoll und einen Zustandsbericht hinsichtlich notwendiger oder empfehlenswerter Instandsetzungsarbeiten zu erstellen. Dass bei der Wartung nicht ohne optisch erkennbaren Anlass an den Ziegeln gerüttelt worden war, war angesichts der kurzen Überprüfungsintervalle nicht zu beanstanden. Der Grundstücksbesitzer hatte durch die Veranlassung einer optischen Überprüfung des Daches durch eine renommierte Fachfirma im Dreimonatsabstand das ihm Zumutbare unternommen, um eine von dem Lösen von Teilen des Daches ausgehende Gefahr abzuwenden. Deshalb wurde die Schadensersatzklage des Geschädigten zurückgewiesen. Eine Verletzung der dem Grundstücksbesitzer obliegenden Unterhaltungspflicht war unter diesen Umständen nicht feststellbar.

Das jüngste obergerichtliche Urteil bestätigt einmal mehr, die Notwendigkeit zur regelmäßigen Dachwartung aus Sicht des Hauseigentümers einerseits und kann andererseits aus der Interessenlage unserer Betriebe dienlich dazu sein, verstärkt Wartungsverträge im Kundenkreis platzieren zu können.
 
 


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